租店铺时需要签订租赁合同，以下是签订租赁合同时需要注意的事项及风险：

1. 合同条款：租赁合同应当明确租赁期限，租金、押金、违约责任等条款，避免在合同期内产生任何不必要的争议。

2. 预付租金：在签订合同时，留意是否需要预付租金和押金等费用，以及退还这些费用的条件和方式。

3. 维修和装修：商铺通常需要装修和维护，确定商铺是否需要进行装修并包括相关规定在合同中，并确定店主和商铺之间的装修责任。

4. 租赁用途：需要明确商铺的使用目的和租赁使用限制，以避免违反地方政策和法规。

5. 店铺的规划和变更：如果商铺需要改变规划，如变更餐厅布局等，需要与商铺之间达成新的规划协议并获得必要的许可证。

6. 税收和法律责任：确定店铺所有者是谁，明确谁有权拥有和支付税款，保护自己不要因店铺所有者的问题而受到损失。

需要注意的是，如果租赁合同明确详尽、没有模糊点、保护了双方的各项利益并且公平公正，就能够避免很多潜在风险和纠纷。建议在合同签订前咨询专业律师并仔细阅读合同内容，并注意每一条合同条款，避免签订无法遵守的内容，也不应该轻易放弃任何权益。